一、立足新实际、运用新方式——开展社区物业管理党建联建工作的主要做法
（一）分层分类实施组织覆盖
从三个层面对社区物业管理领域相关部门和人员进行组织覆盖，建立起有效的组织平台体系，为开展党建联建提供组织基础。
第一层面，由社区（街道）党工委和市房地资源局组织处、区房地局党委以条块联手、党建联管、工作联动、资源共享的方式，密切协同，强化指导，负责总体推进，确保党建联建的正确方向。
第二层面，由社区综合党委与街道房地办作为社区层面的具体职能部门，建立党建工作联席会议制度。充分发挥各自对居民区和对物业管理企业的管理优势，实现指导针对化、沟通经常化、措施具体化。
第三层面，由居民区党组织通过签约共建、文明共创、交叉任职、党建渗透等方式，实现对业委会和物业公司的组织覆盖，逐步形成以居民区党组织为领导核心，居委会、物业公司、业委会紧密参与的“三位一体”党建组织网络。
目前，20个居民区与辖区内的24家物业公司都签订了党建联建协议，覆盖率达100%。50%以上的居民区党组织实行了交叉任职，物业经理或业委会主任成为支部委员。已有60%左右符合条件的业委会成立了党小组；对只有个别党员或没有党员的业委会，居民区党组织也都派出了联络员。社区综合党委还指派十多名党建联络员，努力推动具备条件的物业公司成立党组织；对暂不具备建立党组织条件的，依托该物业公司所在商务楼宇、商业街、园区等载体建立联合党组织，现已成立2个联合党支部。
（二）有序有力推进各项工作
聚焦党的工作覆盖，积极营造浓厚的党建氛围，努力创造和谐的社会环境，通过“六个抓”推动社区物业管理党建联建工作的深入开展。
一抓思想动员。对202名相关人员进行问卷调查，分别召开社区物业公司负责人、居民区党支部书记、业委会主任座谈会，摸清物业管理、党建工作等方面的基本情况、主要问题和思想状况。通过4次动员会、推进会以及10多次协调会，进一步统一思想。
二抓宣传引领。将社区物业管理党建联建指导思想、工作理念、运作规范、组织网络等统一制作成宣传版面上墙。在《社区党建信息》等内部刊物上设立专栏，精心采写50多篇物业党建典型案例。党支部发动党员做好居民宣传工作，在服务中体现领导，增强党组织的引领作用。
三抓管理协调。发挥居民区党组织对“三位一体”组织管理框架的协调作用，发挥党建工作对物业公司提高管理水平、提高员工素质的引领作用，及时沟通、协调、处理涉及物业管理的各类具体问题，努力做到物业矛盾不上交，改善管理为群众。两年来，社区物业管理中的矛盾纠纷出现明显下降，矛盾化解的效率显著提高，去年以来，没有发生因物业管理矛盾而引发的信访事件。
四抓平台载体。初步搭建起以党员服务中心为依托的党建平台，以联席会议为基础的信息平台和以社区义工服务为模式的活动平台。通过党建平台，扩大了不同群体党员之间的交流，增强了党组织的凝聚力；通过党组织、物业公司、房地部门和业委会等共同参与的信息平台，使得有关信息能够得到及时有效的沟通，提高了事态预见性、可控性和把纠纷化解在萌芽状态的能力；通过在社区范围内广泛开展义工活动，鼓励相关党员参与，推动了公共道德实践活动的具体化，提升了工作成效。
五抓组织人选。切实把好业委会人选关，重点把握三个环节。首先，抓业主代表的推荐，从源头开始掌握主动权。党组织在筹备成立业主委员会时就主动提前介入，摸清情况，认真分析业主资源，物色好业主代表。其次，抓业委会中的党员比例，保证党的组织优势。将优秀的党员业主选入筹备组，让他们在筹备业委会的过程中展现才华，取得群众认可，保证有一定比例的党员被选入业主委员会。第三，抓业主委员会主任的人选。通过业主代表和业主委员会成员，依法按程序选举能“让党放心、让群众满意”的业主担任业委会主任。
六抓队伍建设。居民区党组织与物业公司党员建立了更密切的联系，激发他们为居民服务的责任感和积极性；联合绿化所、房地办，对物业企业员工开展了涉及绿化养护、物业管理条例等方面的专题培训；加强了对业主委员会党员成员的教育管理工作，鼓励他们发挥先锋模范作用，在促进小区物业管理工作方面带好头；针对许多业委会成员以及物业公司职工中的党员组织关系不在小区基层党组织的情况，探索党员双重组织关系管理机制，从多方面加强了队伍建设。
（三）一心一意搞好机制建设
开展社区物业管理党建联建试点工作的重要任务之一，就是要努力在实践中形成一整套有效的充满活力的工作机制，为面上推广打好基础。
一是建立三方协调机制。确立“物业提供服务管理，业委会开展自治管理、居民区党支部进行协调管理”的理念，通过定期、不定期召开三方协调会议，协调解决社区管理中出现的问题，有效提高了管理效率和协调水平。实现了从以前“无事不见面，见面无好事”到现在“事先多沟通，遇事多协商，难事共解决”的转变。
二是深化评价考核机制。成立由居民区党组织、业委会、房地办和物业公司共同参与的考评小组，每月组织业委会对物业管理企业服务质量进行评估。在广泛听取各方面意见的基础上，居民区党组织每半年向有关各方综合反馈一次，并召开居民代表会议、业主大会，对物业管理企业、业主委员会的工作进行考评。通过评选社区好党员，发送在职党员表扬信等方式，对在社区物业管理党建联建工作中表现出色的党员进行表彰，提高党员参与的积极性。
三是完善合作共建机制。一方面，加大与物业管理企业的共建力度。在签约全覆盖的基础上，根据实际需要增加新的合作内容，扩大合作项目。另一方面，探索项目化合作方式。居民区党组织、业委会和物业管理企业紧密配合，在调研群众真实需求的基础上，进行分析梳理，采用立项推进的方式，逐步解决物业管理中存在的矛盾和问题。去年以来，在不少小区先后进行了空调滴水管、防盗铁门和“扶手”工程项目合作，受到群众欢迎。
四是确立职责细化机制。对《上海市加强社区物业管理党建联建工作若干意见（试行）》规定的各方职责进行细化，使社区物业管理党建联建参与各方对自己的责任和权限认识更加清晰。发挥居民区党组织人头熟、基础好，群众工作能力强的优势，明确居民区党组织对业委会的领导权限和管理职责，保障业委会的健康运转。
二、开创新模式、树立新风气——开展社区物业管理党建联建工作的初步成效
（一）树威信、强核心，社区党的建设取得新成效。初步形成了“在社区（街道）党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业主委员会和物业管理企业为基础，社区党员群众共同参与”的社区物业管理党建联建工作新模式。基层党组织的领导统筹和协调能力进一步提高效。
（二）办实事、解难事，和谐社区建设取得新进展。通过社区党建联建不仅使居民反映强烈的机动车辆乱放、搭建违章建筑等现象得到了整治，而且使社区精神文明建设得到了推进。一些小区的物业、业委会主动出资，带上礼品上门慰问小区孤老、特困家庭，把温暖送到居民群众的心坎上，赢得了群众的交口称赞。两年来，为群众办实事100多件，涉及金额300多万元，扶贫帮困460多人次，捐献实物、款项20余万元。
（三）转行风、促工作，物业服务质量取得新提升。物业管理企业员工为民服务意识和技能素质进一步增强，社区物业管理行风进一步改善，在行风评议中名列前茅。行风的转变和员工素质的提高，使得居民的满意率增加，物业企业与业委会、业主群众之间的关系更加融洽和谐，管理费、清扫费的收缴率明显上升，反过来促进了物业管理效益的提升，实现了良性循环。社区物业管理党建联建工作的深入开展，有效推动了社区各项事务的健康发展和良性互动，对文明社区创建、平安建设、国家安全等各项工作起到了积极的促进作用。一些小区物业工作人员还成为社区国家安全工作联络员、信息员，利用其管理优势为国安部门提供了有价值的基础信息。
